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◆ 시장과열을 막기 위한 중도금 대출 보증한도 제한
7월 1일부터 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG) 보증한도를 서울/수도권 6억원, 지방 3억원으로, 횟수는 인당 2회로 제한한다. 9억원 이상 아파트는 보증 대상에서 제외한다.
중도금 집단대출 보증은 한국주택금융공사는 2005년, HUG는 2012년 본격 시작했다. 이전에는 건설사들이 연대보증을 했으나 금융위기를 거치며 부외부채를 줄이고 리스크를 헷지하기 위한 방안으로 상기 기관에 17~20bp의 수수료를 지급하고 보증을 맡겨 왔다.
신용등급 AAA인 HUG의 보증을 수반한 제1금융권의 중도금 대출금리는 현재 2.9%다. 반면, 최상급 신용등급을 지닌 HUG에 준하는 신용등급을 가진 건설사는 없기에 HUG 보증이 없다면 중도금 대출금리는1~2%p 상승할 수 있다.

1) 강남권 재건축 등, 고가 현장의 진행 속도 조절 가능성

현재 중도금 대출의 보증비중은 HUG 60%, 주택금융공사 30%, 시공사연대 10%다. 주택금융공사는 보증 시 인당 3억원 이내, 최대 2건으로 이미 한도가 작았기에 HUG에 대출보증이 몰리던 상황이다. 핵심역할을 하던 HUG가 한도를 제한하면 시공사 연대보증을 이용해야 하므로 대출금리 인상이 불가피하다. 즉 기준금리는 하락해도 이자비용은 올라 최종 분양가는 상승하는 셈이다. 보증한도를 초과하려면 서울 기준 분양가 10억원, 지방은 5억원이 돼야 한다. 그러나 2016년 현재까지 전용면적85㎡ 기준 전국 분양가는 3.5억원, 서울 7.8억원, 광역시를 제외한 지방은 2.7억원이었다. 서울에서 분양된 1.2만가구 중 858가구만 9억원 이상이었다.

따라서 강남 재건축 등 고가 분양사업에 영향이 있을 수 있다. 시공사가 연대보증할 경우, 금융권은 사업장과 시공사 리스크를 따지며 대출에 임하게 된다. 강남 재건축은 일반분양 물량이 많지 않고 사업성에 큰 의구심은 없다. 그러나 시공사에 따라 편차는 있을지라도 대출금리 상승으로 사업성이 허락할 수 있다.
결국 시공사와 조합간 협의사항이 많아지고 시공사도 무한정 보증을 늘릴 수 없기 때문에(시공사 자체 보증잔액은 2p 참조, 지금까지는 HUG 보증이 불가한 오피스텔에 주로 시공사 자체보증) 강남권 재건축 등 고가 분양사업의 진행속도는 조절될 가능성이 있다.

2) 핵심은 정책 방향성, 시장 조절로 선회

사실 중도금대출 제한에 해당되는 세대 분석보다, 정부정책 방향이 부양에서 시장 조절로 선회한다는 점이 중요하다. 최근 정부의 ‘지방 주택시장 모니터링 중’, ‘극단적 고분양가 사업장은 분양가 상한제 검토할 수 있어’ 등의 언급이 이를 방증한다. 국내 경제에 부동산이 미치는 영향이 큰 만큼 정부는 부동산 시장의 불씨를 꺼뜨리지 않는 선에서 정책 조절을 지속할 가능성이 높다.
그러나 작년까지의 적극적인 부양기조에서 최근 일부 지역 과열과 공급과잉을 인지하고 시장 조절에 들어갔다는 점이 중요하다. 이는 이번 정책이 큰 효과가 없다면 다른 조절수단을 들고 나올 수 있음을 시사한다. 장기적으로 공급과잉과 과열을 차단하는 효과가 있다는 점에서 나쁘게만 볼 이슈는 아니다.

- 불확실한 시기에는 기업 내부의 턴어라운드 여부에 집중하는 전략

2년간 주택시장 호황 이후 정부의 시장 조절, 매크로 불안 등으로 불확실한 시기에는 기업 고유의 턴어라운드와 밸류에이션에 집중하는 전략이 최선이라고 판단한다. 해외 exposure로 할인율이 컸던 EPC 업체의 이익 정상화에서 기회를 찾자는 의견을 유지한다.

- Top pick은 대림산업, 차선호주는 GS건설을 유지한다.
강력한 관계사 물량으로 유동성을 개선시키고 선별 수주전략을 시작한 삼성엔지니어링에도 관심을 가질 때다.

2016-07-01 12:38:58 183.109.117.228

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[건설] 중도금 대출 보증한도 제한의 의미-한투

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